한국 연예인 부동산 부자, 건물 가격이 곧 재산일까? (건물 시세, 대출·보증금, 임대수익)

유명 연예인이 서울 강남이나 성수동의 건물을 수백억 원에 매입했다는 기사가 자주 등장합니다.

몇 년 뒤 해당 건물의 가격이 크게 올랐다는 소식이 전해지면 연예인이 그 차액만큼 돈을 벌었다는 표현도 함께 사용됩니다.

하지만 건물 가격이 100억 원이라고 해서 소유자의 순수한 개인 재산도 정확히 100억 원인 것은 아닙니다.

건물을 구입하면서 받은 대출과 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 있을 수 있고, 다른 사람과 공동으로 소유하거나 개인이 아닌 법인 명의로 매입했을 수도 있습니다.

저는 연예인 부동산 기사를 보면서 건물의 전체 가격을 개인이 가진 현금처럼 생각하기 쉽다고 느꼈습니다.

건물의 현재 가치와 실제로 소유자에게 남는 순자산, 매달 발생하는 임대수익은 서로 다른 개념입니다.

건물 시세, 매입가격이 곧 현재 재산은 아닙니다

연예인 부동산 기사에서 가장 먼저 등장하는 숫자는 건물의 매입가격입니다.

5년 전에 100억 원을 주고 구입한 건물이라면 기사에서는 흔히 ‘100억 원대 건물주’라고 표현합니다.

그러나 매입가격은 과거 계약 당시의 가격입니다.

주변 상권과 임대료, 토지가격, 건물 상태가 변하면 현재 가치는 매입가격보다 높아지거나 낮아질 수 있습니다.

상업용 건물의 가격을 살펴볼 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변의 실제 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

다만 같은 동네에 있는 건물이라도 다음 조건에 따라 가격 차이가 크게 발생합니다.

• 토지 면적과 건물의 연면적
• 도로에 접한 위치와 접근성
• 용도지역과 개발 가능성
• 건물의 준공 연도와 관리 상태
• 층별 임대료와 공실률
• 주차시설과 엘리베이터 유무
• 재건축이나 증축 가능성
• 지하철역과 주요 상권까지의 거리

주변 건물이 평당 높은 가격에 거래됐다고 해서 해당 연예인의 건물에도 같은 가격을 그대로 적용할 수는 없습니다.

대지의 모양과 도로 조건, 임차인 구성과 개발 가능성이 다르기 때문입니다.

건물의 가치를 계산하는 방법에는 주변 거래 사례를 비교하는 방식뿐 아니라 임대수익을 기준으로 평가하는 방식도 있습니다.

건물에서 매년 안정적으로 발생하는 순영업소득이 많다면 투자자가 더 높은 가격을 지불할 가능성이 있습니다.

한국부동산원은 상업용 부동산의 순영업소득을 임대수입과 기타수입을 더한 금액에서 운영경비를 뺀 값으로 설명합니다.

 

순영업소득 = 임대수입 + 기타수입 − 운영경비

 

순영업소득을 시장에서 요구하는 수익률로 나누어 건물가치를 추정하는 방법도 있습니다.

예를 들어 연간 순영업소득이 3억 원이고 비슷한 건물에 적용되는 수익률이 3%라면 단순 계산한 가치는 100억 원입니다.

하지만 수익률 기준이 4%로 높아지면 같은 순영업소득을 올리는 건물의 계산상 가치는 75억 원으로 낮아집니다.

금리와 상권 전망, 공실 위험에 따라 투자자가 요구하는 수익률이 달라질 수 있기 때문입니다.

기사에서 현재 가치가 200억 원으로 추정됐다고 해도 실제로 200억 원에 매각됐다는 의미는 아닙니다.

새로운 매수자가 나타나 계약이 체결되기 전까지는 평가가격에 가깝습니다.

실제 거래에서는 건물 상태와 임대차 계약, 세금 문제 등을 검토하는 과정에서 가격이 달라질 수 있습니다.

건물 가격이 올랐더라도 매도하지 않았다면 그 상승분은 아직 확정되지 않은 평가이익입니다.

100억 원에 산 건물이 150억 원으로 평가되면 계산상 50억 원의 가치가 증가했지만, 통장에 50억 원이 들어온 것은 아닙니다.

저는 ‘건물값이 50억 원 올랐다’는 표현과 ‘건물로 50억 원을 벌었다’는 표현을 구분해야 한다고 생각합니다.

실제 이익은 건물을 팔고 취득·보유·매각 과정에서 발생한 비용과 세금을 모두 반영해야 확인할 수 있기 때문입니다.

대출·보증금, 건물 가격에서 무엇을 빼야 할까요?

건물의 시장가치가 100억 원이라고 해도 소유자가 자신의 돈 100억 원만으로 구입했다고 단정할 수 없습니다.

금융기관에서 받은 대출과 임차인의 보증금을 활용했을 수 있습니다.

건물 순자산을 단순하게 계산하면 다음과 같습니다.

 

건물의 현재 가치 − 남아 있는 대출 − 반환할 임대보증금 = 건물에 들어 있는 순자산

 

예를 들어 현재 가치가 100억 원인 건물에 남은 대출이 50억 원이고 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 10억 원이라면, 건물에 들어 있는 소유자의 단순 순자산은 약 40억 원으로 볼 수 있습니다.

 

물론 실제 개인 순자산을 계산하려면 건물 외의 현금과 주식, 다른 부동산 등도 더하고 개인의 다른 부채도 빼야 합니다.

매각 과정에서 발생할 세금과 중개비용까지 고려하면 손에 남는 현금은 달라질 수 있습니다.

부동산 등기사항증명서를 열람하면 소유자와 소유권 변동, 근저당권 등 일부 권리관계를 확인할 수 있습니다.

그러나 등기부에 표시된 근저당권의 채권최고액을 실제 남아 있는 대출금으로 그대로 판단하면 안 됩니다.

채권최고액은 금융기관이 담보로 확보할 수 있도록 설정한 한도에 가까우며 실제 대출금보다 높게 설정되는 경우가 있습니다.

대출을 일부 상환했어도 근저당권 설정 내용이 바로 변경되지 않을 수 있습니다.

등기부만으로 현재 대출잔액을 정확히 파악하기 어려운 이유입니다.

임대보증금도 소유자의 수입으로만 보면 안 됩니다. 건물주는 계약이 끝나면 보증금을 임차인에게 돌려줘야 합니다.

받은 보증금을 건물 구입이나 다른 투자에 사용할 수는 있지만 동시에 갚아야 할 의무가 있는 부채 성격을 가집니다.

공동명의인지도 확인해야 합니다.

연예인 부부나 가족이 건물을 공동으로 소유했다면 건물 전체 가격이 한 사람의 재산은 아닙니다.

각자의 지분에 해당하는 가치만 개인 재산에 반영하는 것이 적절합니다.

법인 명의로 매입한 건물도 마찬가지입니다.

연예인이 지분을 보유한 법인이 건물을 샀다면 건물은 연예인 개인이 아니라 법인의 자산입니다.

개인 재산을 계산할 때는 건물 전체 가격보다 해당 법인에 대한 연예인의 지분 가치와 법인의 부채를 살펴봐야 합니다.

예를 들어 연예인이 지분 60%를 보유한 법인이 100억 원짜리 건물을 소유하고 있으며 법인에 대출과 보증금이 60억 원 있다고 가정해 보겠습니다.

건물의 단순 순자산은 약 40억 원이고, 여기에 지분 60%를 적용한 경제적 가치는 약 24억 원으로 추정할 수 있습니다.

하지만 법인이 다른 자산과 부채를 가지고 있다면 계산은 달라집니다.

법인에 쌓인 현금을 개인이 마음대로 사용할 수도 없습니다.

급여와 배당 등 적법한 절차를 거쳐 개인에게 지급될 때 소득세와 배당소득세 등의 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

저는 연예인이 100억 원의 건물을 매입했다는 기사만 보고 100억 원의 현금을 보유했다고 생각해서는 안 된다고 봅니다.

대출을 활용하면 적은 자기자본으로 더 큰 건물을 살 수 있지만 그만큼 이자와 원금 상환 부담도 함께 커집니다.

건물 가격이 상승하면 대출을 사용한 투자자의 자기자본 수익률이 크게 높아질 수 있습니다.

반대로 가격이 하락하거나 공실이 늘면 자기자본 손실도 확대될 수 있습니다.

대출은 수익뿐 아니라 위험도 키우는 레버리지이기 때문입니다.

임대수익, 월세가 많으면 모두 소유자에게 남을까요?

건물을 보유하면 임차인에게 월세를 받을 수 있습니다.

인기 상권에 있는 건물은 매달 상당한 임대료가 들어올 수 있어 안정적인 소득원처럼 보입니다.

그러나 월세 전체가 소유자의 순수익은 아닙니다.

건물을 운영하는 동안 여러 비용이 발생하기 때문입니다.

• 대출이자와 원금 상환
• 재산세와 경우에 따른 종합부동산세
• 건물 보험료
• 시설관리비와 청소비
• 승강기와 소방시설 점검비
• 건물 수선비와 리모델링 비용
• 임차인을 구하기 위한 중개비
• 공실 기간의 관리비와 금융비용
• 임대소득에 따른 세금

건물주가 실제로 사용할 수 있는 현금흐름을 단순하게 표현하면 다음과 같습니다.

 

실제 현금흐름 = 받은 임대료 − 운영비 − 세금 − 대출이자 − 공실 손실

 

매달 임대료로 5천만 원을 받더라도 관리와 수선비, 세금과 이자 등으로 4천만 원이 지출된다면 실제로 남는 금액은 약 1천만 원입니다.

큰 공실이나 예상하지 못한 수리비가 발생하면 한동안 현금흐름이 마이너스가 될 수도 있습니다.

건물의 한 층을 연예인의 소속사나 개인 사업체가 직접 사용하는 경우도 있습니다.

이때 해당 공간에서는 외부 임차인에게 받는 월세가 발생하지 않습니다.

대신 별도의 사무실 임차료를 줄이는 효과가 있을 수 있으므로 일반적인 임대용 건물과 다르게 봐야 합니다.

건물 가격이 올랐는데도 월세 수익률은 낮아질 수 있습니다.

임대료는 그대로인데 건물 가격만 크게 상승하면 건물 가격 대비 임대수익의 비율이 낮아지기 때문입니다.

반대로 건물 가격이 잠시 정체돼도 주변 상권이 성장하고 공실이 줄어 임대료가 증가한다면 현금흐름은 좋아질 수 있습니다.

따라서 부동산을 평가할 때는 시세차익과 임대수익을 구분해야 합니다.

연예인은 방송과 공연, 광고, 음원, 사업 등에서 번 소득을 부동산에 투자할 수 있습니다.

건물은 주식보다 가격이 매일 공개되지 않고 장기간 보유할 수 있다는 장점이 있지만, 거래에 큰돈이 들고 빠르게 현금화하기 어렵습니다.

건물 한 채에 재산이 집중되면 해당 지역의 상권 변화와 공실 위험에 크게 노출될 수 있습니다.

금리가 오르면 이자 부담이 늘고 경기 침체로 임차인의 매출이 감소하면 임대료 연체나 계약 해지로 이어질 가능성도 있습니다.

연예인이라는 이유만으로 좋은 조건의 부동산을 항상 구입하는 것도 아닙니다.

매입가격이 지나치게 높았거나 개발 계획이 바뀌고 상권이 쇠퇴하면 손실을 볼 수 있습니다.

유명인의 투자라는 사실이 해당 건물의 수익성을 보장하지 않습니다.

저는 연예인의 부동산 투자를 볼 때 화려한 건물 가격보다 실제 자기자본이 얼마 들어갔는지, 대출이 어느 정도인지, 임대료에서 비용을 제외한 현금흐름이 얼마나 남는지를 살펴보는 것이 중요하다고 생각합니다.

일반인이 연예인의 건물 매입을 그대로 따라 하기는 어렵습니다.

소득 규모와 대출 조건, 위험을 감당할 능력이 다르기 때문입니다.

연예인이 특정 지역에 건물을 샀다는 이유만으로 같은 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것도 아닙니다.

다만 부동산을 자산이 아닌 사업의 관점에서 보는 태도는 참고할 수 있습니다.

건물을 구입하기 전에 예상 임대료와 공실 가능성, 수리비, 세금, 대출이자를 계산하고 가격이 하락해도 대출을 감당할 수 있는지 확인하는 것입니다.

정리하면 건물 가격은 연예인의 재산을 추정하는 출발점일 뿐 최종 재산이 아닙니다.

건물의 현재 시장가치에서 남아 있는 대출과 반환해야 할 임대보증금을 빼야 건물에 들어 있는 순자산에 가까워집니다.

공동명의라면 지분을 적용해야 하고 법인 소유라면 건물 전체가 개인 재산으로 계산되지 않습니다.

‘부의 세계’의 관점에서 저는 “누가 얼마짜리 건물을 샀다”는 사실보다 그 건물이 어떤 방식으로 수익을 만들고 어느 정도의 위험을 가지고 있는지를 이해하는 것이 더 중요하다고 느꼈습니다.

높은 건물 가격이 곧 높은 수익과 풍부한 현금을 의미하는 것은 아닙니다.

앞으로 연예인 부동산 기사를 볼 때는 매입가격과 추정 시세만 확인하지 말고 대출과 보증금, 소유 명의, 공동지분, 공실과 임대수익을 함께 살펴보는 것이 좋겠습니다.

이렇게 보면 자극적인 금액보다 실제 부동산 재산의 구조를 더 정확하게 이해할 수 있습니다.

 

※ 이 글은 연예인 부동산 보유 사례를 이해하기 위한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 특정 연예인의 실제 대출잔액과 보증금, 개인 자산은 공개 자료만으로 정확히 확인하기 어려울 수 있습니다. 본문은 특정 부동산의 매수나 매도를 권유하지 않습니다.

자료 출처

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 서울부동산정보광장 상업·업무용 실거래 정보
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