집 살 때 취득세는 얼마나 낼까? (취득세율, 생애최초 감면, 다주택 중과)

안녕하십니까? 부의 세계입니다.

집을 살 때 필요한 돈은 집값만이 아닙니다. 계약서에 도장을 찍고 잔금을 치르면 곧바로 취득세 고지서가 기다리고 있습니다. 5억 원짜리 집이라도 취득세만 500만 원이 넘고, 집값이 9억 원을 넘거나 이미 집이 있는 상태라면 세금이 몇천만 원까지 불어나기도 합니다.

저도 집값과 대출만 계산하다가 취득세와 부대비용을 빠뜨려서, 잔금 직전에 예산을 다시 짜야 했던 경험이 있습니다.

이번 글에서는 집값에 따라 취득세율이 어떻게 달라지는지, 처음 집을 사는 사람이 받을 수 있는 생애최초 감면은 얼마인지, 그리고 집이 여러 채일 때 세금이 크게 늘어나는 다주택 중과까지 차례로 정리해 보겠습니다.

취득세율, 집값에 따라 얼마나 달라질까?

집이 한 채뿐이거나 처음 집을 사는 경우, 주택 취득세율은 집값에 따라 1~3%입니다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 그 사이 구간은 집값이 오를수록 세율이 조금씩 올라갑니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 집이라면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.

집값 (1주택, 85㎡ 이하)	취득세율	취득세 + 지방교육세
5억 원	1%	약 550만 원
7억 5,000만 원	2%	약 1,650만 원
10억 원	3%	약 3,300만 원

6억~9억 원 구간 세율 = (집값 × 2/3억 원 − 3) × 1%. 지방교육세는 취득세율의 10% 수준으로 계산했습니다. 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

표를 보면 집값이 두 배가 될 때 세금은 여섯 배 가까이 늘어납니다. 그래서 6억 원과 9억 원 경계에 걸린 집을 살 때는 몇백만 원 차이로 세율이 바뀌는지 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다. 취득세는 잔금을 치른 날(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 신고하고 내야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.

집을 살 때 드는 부대비용은 취득세만이 아닙니다. 공인중개사 수수료, 법무사 등기 비용, 국민주택채권 매입 비용, 이사비와 인테리어 비용까지 더하면 집값의 2~4% 정도를 따로 준비해 두는 것이 안전합니다.

생애최초 감면, 처음 집을 사면 얼마나 줄어들까?

처음 산 집의 열쇠를 받고 이사하는 부부의 장면.

본인과 배우자가 태어나서 한 번도 집을 가진 적이 없다면 생애최초 주택 구입 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 2028년까지 연장된 이 제도는 집값 12억 원 이하 주택에 대해 취득세를 최대 200만 원까지 줄여줍니다. 집값 2억 원 이하라면 1% 세율로 계산한 취득세가 200만 원을 넘지 않으므로 취득세가 사실상 0원이 됩니다.

[생애최초 감면 조건 → 본인·배우자 모두 주택을 소유한 적 없음 → 집값 12억 원 이하 → 취득일부터 3개월 안에 전입 → 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 냄]

아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하 소형 연립·다세대, 도시형생활주택 등은 감면 한도가 300만 원으로 더 큽니다. 아이를 낳은 가구라면 출산·양육 가구를 위한 취득세 감면(최대 500만 원)도 따로 있으니, 해당한다면 집을 사기 전에 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.

생애최초 감면에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 '무주택'의 기준입니다. 예를 들어 결혼을 앞둔 예비부부가 각자 부모님 집에 함께 살고 있다면, 부모님이 집을 가지고 있어도 본인이 집을 가진 적이 없다면 생애최초 감면 자격은 따로 따집니다. 다만 다주택 중과를 판단할 때는 '세대' 기준으로 주택 수를 세기 때문에 부모와 같은 세대로 묶여 있으면 불리할 수 있습니다. 실제로 세대 분리가 무엇인지, 결혼 전에 집을 사면 어떻게 되는지 묻는 분들이 많습니다. 이런 경우에는 계약 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 내 상황을 확인하는 것이 가장 확실합니다.

다주택 중과, 두 번째 집부터는 왜 세금이 커질까?

두 주택을 살펴보며 추가 주택 구매를 검토하는 장면.

정부는 집을 여러 채 사는 것을 막기 위해, 주택 수가 늘어날수록 취득세율을 크게 올리는 '중과'를 적용하고 있습니다. 특히 조정대상지역에서는 두 번째 집부터 세율이 크게 뛰어오릅니다.

새로 사는 집이 몇 번째인가	조정대상지역	비조정지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택은 1~3%)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상·법인	12%	12%

지방교육세와 농어촌특별세는 별도입니다. 공시가격 1억 원 이하 주택 등 일부는 중과 대상에서 빠집니다.

예를 들어 조정대상지역에 집이 한 채 있는 사람이 같은 지역에서 7억 5,000만 원짜리 집을 하나 더 산다면, 1주택일 때 2%였던 세율이 8%로 올라 취득세만 6,000만 원이 됩니다. 1주택일 때보다 4,500만 원이나 많습니다.

다만 살던 집을 팔고 새 집으로 옮기는 '갈아타기'라면 예외가 있습니다. 새 집을 산 뒤 정해진 기간(현재 3년) 안에 기존 집을 팔면 '일시적 2주택'으로 보아 중과 없이 1~3% 세율을 적용합니다. 이 기간 안에 기존 집을 팔지 못하면 줄여준 세금을 가산세와 함께 다시 내야 하므로, 갈아타기를 할 때는 기존 집의 매도 일정부터 현실적으로 세워 두어야 합니다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부 지역처럼 정부가 수시로 지정하고 해제하므로, 계약 시점에 내가 사는 지역이 조정대상지역인지 꼭 확인해야 합니다.

제가 생각하는 결론은 이렇습니다. 취득세는 계약서에 서명하는 순간 사실상 금액이 정해지는 세금이라, 집을 고를 때부터 함께 계산해야 하는 비용입니다. 처음 집을 산다면 생애최초 감면 조건을 꼼꼼히 챙기고, 이미 집이 있다면 새 집이 몇 번째 주택으로 계산되는지와 조정대상지역 여부를 먼저 확인하는 것이 수천만 원을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.

※ 이 글은 주택 취득세의 구조를 이해하기 위한 정보성 콘텐츠이며 개별 상황에 대한 세무 상담을 대신하지 않습니다. 세율과 감면 요건, 조정대상지역은 바뀔 수 있으므로 계약 전 행정안전부, 위택스, 관할 지방자치단체의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.

 

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참고자료

행정안전부 — 지방세법 주택 유상취득 세율 및 다주택 중과 안내

행정안전부 — 생애최초 주택 구입 취득세 감면 (2026~2028년 연장)

위택스 — 취득세 신고·납부